Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là dạng tranh chấp khá phổ biến hiện nay do đất đai ngày càng biến động mạnh và đây cũng là một mặt hàng giá trị rất lớn trong giao dịch. Chính vì vậy, khi tham gia vào các giao dịch có liên quan tới bất động sản chúng ta luôn phải tìm hiểu cặn kẽ về tính pháp lý của bất động sản đó đồng thời tính toán các điều khoản giao kết như mong muốn của mình để đàm phán với bên còn lại. 

Vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là gì? 

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất".

I. Có những tranh chấp nào trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

Trong bất cứ giao dịch nào thì luôn tiềm ẩn những nguy cơ có thể phát sinh tranh chấp, đó có thể là nguyên nhân chủ quan và cũng có thể là nguyên nhân khách quan nhưng đều dẫn tới kết quả là các Hợp đồng này không thể thực hiện được từ đó ảnh hưởng tới quyền lợi của một bên tham gia giao dịch. Khi không đạt được sự đồng thuận vấn đề này buộc phải nhờ tới phán quyết của Tòa án có thẩm quyền, chúng tôi tạm liệt kê ra một số loại tranh chấp trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau: 

1. Tranh chấp khi một bên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì khi một bên vi phạm điều khoản trong Hợp đồng đa số là liên quan tới Điều khoản thanh toán, phương thức thanh toán quy định trong Hợp đồng. Khi đó sẽ kích hoạt các điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại mà hai bên đã thỏa thuận trong trường hợp các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không đầy đủ thì sẽ áp dụng các quy định của pháp luật liên quan. 

Ngoài ra, các tranh chấp cũng có thể tiềm tàng dẫn tới tranh chấp ở các điều khoản liên quan tới đối tượng của Hợp đồng như mô tả không chi tiết không chính xác; Các điều khoản dự phòng liên quan tới tình trạng pháp lý không rõ ràng của mảnh đất như thuộc dự án treo loại nào, một phần hay toàn bộ thì dẫn tới hợp đồng vô hiệu hay dẫn chiếu hậu quả pháp lý rõ ràng nào đó. 

Để tránh các tranh chấp dạng này các bên cần thỏa thuận chi tiết các điều khoản trong hợp đồng để khi các sự kiện xảy ra sẽ kích hoạt các điều khoản dự phòng tránh vướng vào các tranh chấp pháp lý không cần thiết. 

2. Tranh chấp khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng 

Khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng tất nhiên là đều có nguyên do nhất định, đó có thể là có thể do nhu cầu sử dụng tiền không còn hoặc nguồn tiền bị mất, có thể là do tiềm năng tăng giá của căn nhà hoặc xu hướng giảm giá của nhà đất ….. nhưng đa số là do giá nhà đất tăng nhanh hoặc sụt giảm quá nhanh dẫn tới một bên thấy rằng quyền lợi của mình thiệt thòi quá nhiều muốn chấm dứt hợp đồng. 

Việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng rõ ràng là trái ngược với mong muốn của bên còn lại, do đó để bảo vệ quyền lợi của mình trong khi không thỏa thuận được mức bồi thường thiệt hại thì một bên buộc phải khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.  

3. Tranh chấp khi hợp đồng vô hiệu

Hợp đồng sẽ chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định theo điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Bên cạnh đó, khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên các giao dịch dân sự trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất các giao dịch này sẽ vô hiệu khi rơi vào một trong các trường hợp quy định từ Điều 123 tới Điều 130 Bộ luật dân sự 2015. 

Pháp luật cũng đã quy định khá chi tiết trong các văn bản pháp luật và Hội đồng thẩm phán cũng có văn bản riêng giải quyết các trường hợp đối với Hợp đồng vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Căn cứ vào lỗi của các bên để xác định mức bồi thường thiệt hại cho các bên đối ứng với nhau, chính vì căn cứ vào lỗi là một khái niệm không có tính định lượng do đó hiếm khi nào các bên tìm được điểm chung mà thường đưa vụ việc ra giải quyết tại Tòa án. 

II. Thẩm quyền giải quyết 

- Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản, trừ trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.

- Trường hợp không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh. 

III. Những lưu ý khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp

1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện với người khởi kiện và Đơn phản tố đối với người bị kiện (Nếu có)

Để tòa án thụ lý đơn khởi kiện thì người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ tài liệu liên quan tới tranh chấp chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình, về cơ bản sẽ là tất cả các giấy tờ có liên quan tới tranh chấp giữa hai bên. Cụ thể bao gồm những tài liệu cơ bản sau: 

- Đơn khởi kiện: Đơn này nên tìm hiểu theo mẫu và bố cục trình bày theo hướng dẫn để thể hiện được rõ yêu cầu khởi kiện cũng như nội dung chứng minh cho yêu cầu của mình. 

Lưu ý: Trong đơn khởi kiện phải đưa những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vào để Tòa án triệu tập ngay từ đầu tránh việc Tòa án sẽ bổ sung người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan dẫn tới thời gian tố tụng sẽ bị kéo dài. Những người này có thể là người thuê nhà, người có quyền lợi hay nghĩa vụ nào đó liên quan khác.

- Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;

- Hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên;

- Các chứng từ thanh toán, phiếu thu …..; 

- Công văn trao đổi giữa hai bên; 

- Các giấy tờ có liên quan khác; 

Đối với người bị kiện thì khi nhận được thông báo của Tòa án về việc cung cấp tài liệu chứng cứ, quan điểm trong vụ việc sẽ phải chuẩn bị các tài liệu để chứng minh cho các ý kiến, quan điểm của mình khi gửi lên Tòa án. Trường hợp có đối trừ nghĩa vụ nào đối với người khởi kiện liên quan tới yêu cầu khởi kiện thì phải làm Đơn phản tố để yêu cầu Tòa án giải quyết yêu cầu của mình đối với nguyên đơn. 

Đơn phản tố có thể hiểu như một đơn khởi kiện để đưa ra yêu cầu Tòa án giải quyết những yêu cầu của mình đối với người khởi kiện và các tài liệu, các bước cũng chuẩn bị tương ứng như làm hồ sơ khởi kiện như trên. 

2. Bảo vệ quan điểm, cung cấp tài liệu thuyết phục Thẩm phán các yêu cầu khởi kiện đưa ra là có căn cứ

Đây là quá trình cực kỳ quan trọng, trong tranh chấp dân sự thì đương sự phải tự chứng minh các quan điểm của mình là đúng thông qua chứng cứ và các giấy tờ tài liệu chứng minh đi kèm. Do đó trước khi khởi kiện phải thu thập tất cả các chứng cứ nhằm một mục đích chứng minh cho các yêu cầu khởi kiện của mình bên cạnh đó tìm hiểu các căn cứ pháp luật để bảo vệ các quan điểm của mình là đúng. 

Ở các nước phát triển người dân có thói quen sử dụng dịch vụ luật sư như là một trong những dịch vụ thiết yếu để bảo vệ quyền lợi của mình. Nước ta đa số người dân hiện nay vẫn trông chờ vào may mắn, không sử dụng dịch vụ luật sư dẫn tới không bảo vệ được quyền lợi của mình trong các vụ án tranh chấp và đây là điều rất đáng tiếc.

Với các tranh chấp tại Tòa án, điều tốt nhất nên làm là tìm một luật sư để đứng ra giải quyết các công việc cho mình, bởi lẽ đó là chuyên môn của Luật sư và chỉ luật sư mới nắm rõ nhất các công việc cần phải làm như thu thập chứng cứ, tìm căn cứ pháp lý, đưa ra yêu cầu đúng mục tiêu và đưa vụ việc đi đúng hướng. 

Tiền thuê luật sư chúng tôi cho rằng là đồng tiền sử dụng chính đáng nhất vì nó sẽ đem lại lợi ích gấp nhiều lần, người tham gia tố tụng tránh được mệt mỏi, thời gian và công sức để làm việc khác. 

3. Tham gia phiên tòa xét xử, hỏi và tranh luận tại phiên tòa 

Quá trình tố tụng này rõ ràng luật sư sẽ là người làm tốt nhất và nó sẽ là quá sức với bất kỳ ai không phải là các chuyên gia pháp luật. 

Căn cứ vào các tài liệu chứng minh, lời khai cũng như các căn cứ pháp lý theo quy định của pháp luật, đương sự hoặc ủy quyền cho luật sư đứng lên trình bày quan điểm bảo vệ cho các yêu cầu của mình. 

IV. Dịch vụ luật sư của Công ty Luật Vicoly Hà Nội

Trong các tranh chấp khi ký hợp đồng dịch vụ pháp lý với khách hàng Luật sư Công ty Luật TNHH Vicoly Hà Nội sẽ cung cấp các dịch vụ như sau:

  ⇒ Tư vấn khách hàng hướng giải quyết, hướng khởi kiện và đưa ra các yêu cầu khởi kiện cho khách hàng; 

  ⇒ Thu thập chứng cứ, tài liệu, giấy tờ liên quan từ các cơ quan nhà nước, từ các nơi đang lưu giữ cũng như tạo lập chứng cứ mới từ lời khai, tập quán địa phương;

  ⇒ Soạn Đơn khởi kiện, công văn, giấy tờ cho khách hàng;

  ⇒ Thay mặt khách hàng nộp các tài liệu chứng cứ, nộp nhận tiền khi được ủy quyền và ký vào các giấy tờ cần thiết khác; 

  ⇒ Hỗ trợ khách hàng trong toàn bộ quá trình thực hiện Hợp đồng, tư vấn, hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác giải đáp mọi thắc mắc liên quan; 

  ⇒ Thay mặt khách hàng lv với các bên liên quan, với các cơ quan nhà nước, phối hợp với Tòa án để giải quyết vụ việc;

  ⇒ Thay mặt khách hàng đàm phán, thương lượng, hòa giải với các bên liên quan để giải quyết vụ việc; 

  ⇒ Tham gia phiên tòa, đưa ra các lập luận thuyết phục Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng;

  ⇒ Các công việc khác nhằm hỗ trợ tối đa cho khách hàng trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng Dịch vụ pháp lý với Công ty. 

Trên đây là một số công việc của Luật sư mà chúng tôi thấy điển hình để đưa ra nhằm là cho khách hàng có thể nắm được sơ qua các công việc mà Luật sư sẽ làm khi khách hàng yêu cầu. 

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được tư vấn và trợ giúp pháp lý kịp thời! 

Công ty Luật TNHH Vicoly Hà Nội:

Địa chỉ: Số 17/10 Ngõ 121, phố Chùa Láng, Quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline: 07.6668.1111

Email: vicolylaw@gmail.com