Tranh chấp ranh giới đất, quyền đối với bất động sản liền kề

Giá trị bất động sản ngày một tăng, tấc đất tương đương với tấc vàng không còn là điều gì ví von xa vời, điều đó cũng dẫn tới một số mặt trái của vấn đề là nảy sinh các tranh chấp liên quan giữa hai bất động sản liền kề nhau. 

Đối với các tranh chấp dạng này chúng tôi chia ra hai dạng cơ bản đó là tranh chấp ranh giới đất và tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề. Tranh chấp ranh giới đất là tranh chấp phát sinh khi một bên lấn chiếm qua ranh giới đất của bất động sản liền kề hoặc bất động sản liền kề cho rằng ranh giới của mình bị lấn chiếm. Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề là khi chủ sở hữu bất động sản ngăn cản hoặc xâm phạm các quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản liền kề đó có quyền nhờ các cơ quan chức năng can thiệp bảo vệ các quyền và lợi ích của mình. 

1. Tranh chấp ranh giới đất

Để nắm được bản chất của ranh giới đất thì phải hiểu được pháp luật quy định khái niệm ranh giới đất là gì. Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 đưa ra khái niệm về ranh giới đất như sau: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”

Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Như vậy, tranh chấp loại này có thể xảy ra khi nào? Đó là khi chủ sở hữu bất động sản liền kề có cách hành vi xâm phạm, gây ảnh đối với bất động sản liền kề như: 

• Xây dựng công trình lấn sang bất động sản liền kề;

• Trồng cây cối hoặc để cành lá, rễ lấn sang bất động sản liền kề;

• Xây dựng các công trình gây ô nhiễm hoặc sụt lúc thì chủ sở hữu bất động sản liền kề phải làm cách mốc giới một khoảng cách hợp lý theo quy định của pháp luật.

2. Tranh chấp về quyền chủ sở hữu bất động sản liền kề

Đây là tranh chấp hiện nay khá khiêm tốn so với thực tế các xung đột trong cuộc sống xảy ra, hiện nay rất ít người nắm được các quyền của mình đối với bất động sản liền kề để yêu cầu Tòa án bảo vệ các quyền hợp pháp của mình. 

Các tranh chấp dạng này tương ứng với các quyền như sau:

- Quyền về cấp, thoát nước: Nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là thiết yếu. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, đảm bảo cảnh quan và vệ sinh môi trường.

Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề đã được quy định tại Điều 277 Bộ luật dân sự năm 2005. Kế thừa các quy định đó, Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 252 đã quy định:

“Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”

Theo các quy định trên thì các bất động sản do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước không thể thực hiện trên phần đất của mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước, thoát nước thải, thoát nước tự nhiên thích hợp.

- Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác: được quy định tại Điều 253 Bộ luật dân sự 2015: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.” Đây được coi là một nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất.

- Quyền về lối đi qua: quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015

Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy tắc kể trên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên.

Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối đi chạy qua. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự. Việc đền bù này do các bên thỏa thuận[5].

Tuy nhiên, để việc mở lối đi đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện và hợp lý nhất” được thực hiện một cách chính xác và công bằng nhất trên thực tế là điều rất khó. Do đó, nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên để có một lối đi thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác luôn được ưu tiên sử dụng trên thực tế. Nếu các bên không thỏa thuận vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đứng ra giải quyết.

Việc dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc là nhu cầu, vì lợi ích khai thác và sử dụng bất động sản này. Mặt khác, việc xác định lối đi trong trường hợp này trên thực tế luôn là vấn đề rất phức tạp. Do vậy, để hạn chế và dự liệu những vấn đề phức tạp nảy sinh trong quá trình khai thác, sử dụng các bất động sản cũng như tránh việc xảy ra các tranh chấp sau này, pháp luật đã quy định trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù.

- Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác: Trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng, nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho mỗi công dân. Bởi thế, Điều 255 BLDS 2015 đã quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

3. Thẩm quyền giải quyết

-   UBND cấp xã, phường nơi có đất tranh chấp sẽ tiến hành hòa giải giữa các bên tranh chấp.

Khi tiến hành khởi kiện tranh chấp đất ra Tòa án có thẩm quyền thì quy định về hòa giải chỉ bắt buộc trong trường hợp Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án

- Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản, trừ trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.

- Trường hợp không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

4. Dịch vụ luật sư của Công ty Luật Vicoly Hà Nội

Trong các tranh chấp khi ký hợp đồng dịch vụ pháp lý với khách hàng Luật sư Công ty Luật TNHH Vicoly Hà Nội sẽ cung cấp các dịch vụ như sau: 

- Tư vấn khách hàng hướng giải quyết, hướng khởi kiện và đưa ra các yêu cầu khởi kiện cho khách hàng; 

- Thu thập chứng cứ, tài liệu, giấy tờ liên quan từ các cơ quan nhà nước, từ các nơi đang lưu giữ cũng như tạo lập chứng cứ mới từ lời khai, tập quán địa phương;

- Soạn Đơn khởi kiện, công văn, giấy tờ cho khách hàng;

- Thay mặt khách hàng nộp các tài liệu chứng cứ, nộp nhận tiền khi được ủy quyền và ký vào các giấy tờ cần thiết khác; 

- Hỗ trợ khách hàng trong toàn bộ quá trình thực hiện Hợp đồng, tư vấn, hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác giải đáp mọi thắc mắc liên quan; 

- Thay mặt khách hàng làm việc với các bên liên quan, với các cơ quan nhà nước, phối hợp với Tòa án để giải quyết vụ việc;

- Thay mặt khách hàng đàm phán, thương lượng, hòa giải với các bên liên quan để giải quyết vụ việc; 

- Tham gia phiên tòa, đưa ra các lập luận thuyết phục Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng;

- Các công việc khác nhằm hỗ trợ tối đa cho khách hàng trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng Dịch vụ pháp lý với Công ty. 

Trên đây là một số công việc của Luật sư mà chúng tôi thấy điển hình để đưa ra nhằm là cho khách hàng có thể nắm được sơ qua các công việc mà Luật sư sẽ làm khi khách hàng yêu cầu. Tùy theo tính chất vụ việc cụ thể, Luật sư của chúng tôi sẽ tư vấn chi tiết cho từng khách hàng.

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được tư vấn và trợ giúp pháp lý kịp thời!

Công ty Luật TNHH Vicoly Hà Nội:

Địa chỉ: Số 17/10 ngõ 121, phố Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 

Hotline: 07.6668.1111

Email: vicolylaw@gmail.com

---

=> Quy định pháp luật về ranh giới đất của chủ sở hữu bất động sản