Quy định pháp luật về ranh giới đất của chủ sở hữu BĐS

Đất đai ngày nay ngày càng đắt giá và trở thành một tài sản rất lớn đối với bất cứ gia đình nào. Trong tình trạng tấc đất, tấc vàng thì các tranh chấp liên quan tới đất đai ngày càng trở nên phổ biến hơn, đặc biệt là tranh chấp ranh giới đất. Khi đất đai còn chưa có giá trị cao thì việc hàng xóm nhường cho nhau một vài chục phân đất là chuyện hết sức bình thường nhưng ngày nay nó sẽ phát sinh thành tranh chấp và những tranh chấp dạng này rất khó giải quyết qua con đường hòa giải.

I. Ranh giới đất là gì?

Để định hình được tranh chấp dạng này như thế nào, chúng ta sẽ có cách áp dụng pháp luật trong trường hợp rơi vào các hoàn cảnh tương tự thì cần phải hiểu thế nào là ranh giới đất hay ranh giới giữa các bất động sản. Điều 175 Bộ luật dân sự đã đưa ra khái niệm chi tiết về nội dung này như sau:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Với quy định trên người sở hữu quyền sử dụng đất hiểu rõ được quyền của mình đối với bất động sản đang sở hữu, ranh giới đất của mình là bất khả xâm phạm và được pháp luật bảo vệ trong phạm vi không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng. Bất kỳ ai cũng không có quyền xâm phạm hay làm ảnh hưởng tới việc sử dụng đất của mình trong phạm vi ranh giới đất của thửa đất.

II. Quyền sử dụng đối với phần mốc giới giữa các thửa đất.

Chủ sở hữu đối với bất động sản có toàn quyền sử dụng đất trong phạm vi ranh giới đất là đương nhiên, vậy phần mốc giới ngăn giữa hai thửa đất thì quyền sử dụng của hai chủ bất động sản sẽ như thế nào và pháp luật quy định cụ thể ra sao thì rất ít người nắm được chi tiết.

Trong trường hợp xây hàng rào, trồng cây để đánh dấu ranh giới thì sẽ có hai trường hợp xảy ra đó là: Một là làm hoàn toàn trong ranh giới trên phần đất của mình thì đương nhiên chủ sở hữu được toàn quyền sử dụng, xây dựng hay trồng cây nhưng không được để cành cây hay bất cứ phần nào vươn sang nhà hàng xóm; Hai là sẽ làm trên đúng phần ranh giới, điều này tức là dùng chính hàng rào, hay cái cây đó làm mốc giới để đánh dấu ranh giới giữa hai bất động sản. Việc này thì buộc phải được sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề, bên cạnh đó nếu trồng cây có hoa lợi thì hoa lợi này cũng phải phân chia theo thỏa thuận của hai bên.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì chủ sở hữu bất động sản không được đục tường, trổ cửa sổ hoặc làm bất kỳ điều gì đối với tường chung đó trừ trường hợp được chủ sở hữu bất đồng sản liền kề đồng ý.

III. Các hạn chế đối với quyền của Chủ sở hữu bất động sản liên quan tới ranh giới đất.

- Hạn chế về quyền mở lối đi của Chủ sở hữu bất động sản liều kề: Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

- Hạn chế về quyền chủ bất đống sản liền kề được mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.

Điều này được quy định trong điều 255 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường

- Hạn chế về quyền trong việc thoát nước mưa:

Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề

- Hạn chế về quyền trong việc thoát nước thải:

Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng

- Hạn chế về quyền trổ cửa:

Chủ sở hữu bất động sản sẽ không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác và chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0m trở lên.

Điều này được quy định chi tiết trong các quy định dưới đây:

Điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (được ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 của Bộ Xây dựng, “từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m."

Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 của Quy chuẩn này quy định: “Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”

Mục 6.4.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”

IV. Tranh chấp liên quan tới ranh giới đất

Với tốc độ tăng giá đất hiện nay thì tất đất là tấc vàng, tranh chấp liên quan tới ranh giới đất ngày càng nhiều và chiếm tỷ phần lớn trong các vụ tranh chấp đất đai. Trên đây là một số ý kiến của chúng tôi lọc ra và cho là phổ biến nhất nhưng trong thực tế thì có vô vàn tranh chấp liên quan tới dạng này.

Trong nội dung bài viết này chúng tôi không đi vào phân tích các kỹ năng trong việc xử lý các tranh chấp liên quan tới ranh giới đất mà chúng tôi sẽ phân tích sâu trong một bài khác để đảm bảo về mặt nội dung bài viết. Quý khách hàng khi có nhu cầu tìm hiểu thì có thể gọi ngay cho chúng tôi để được tư vấn miễn phí chi tiết hoặc tìm đọc trong nội dung bài viết khác.

Vì vậy, để được tư vấn kịp thời và bảo vệ đầy đủ quyền lợi của mình, chúng tôi đề nghị quý khách hàng hãy gọi điện ngay cho chúng tôi khi có nảy sinh các tranh chấp pháp lý để được chúng tôi tư vấn miễn phí.

Công ty Luật TNHH Vicoly Hà Nội:

Địa chỉ: Số 17/10 Ngõ 121, phố Chùa Láng, Quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline: 07.6668.1111

Email: vicolylaw@gmail.com