Giải quyết tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSD đất chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rơi vào các trường hợp yêu cầu hủy hay tuyên bố hợp đồng vô hiệu là rất phổ biến và có các quy định tương đối rõ ràng trong pháp luật dân sự nên ở đây chúng tôi đưa ra thảo luận trường hợp đang bị các Tòa án áp dụng không đồng nhất khi xảy ra tranh chấp. Cùng một vụ việc với tính chất và nội dung như nhau nhưng các tòa áp dụng dẫn tới hai kết quả hoàn toàn khác nhau và chính chúng tôi cũng đã gặp trong quá trình bảo vệ quyền lợi của thân chủ.

Nhất là trong thời kỳ sốt đất, giá đất có thể tăng gấp đôi trong một vài tháng thì tranh chấp kiểu này lại càng phổ biến. Do không phải ai cũng chuẩn bị đủ ngay số tiền khi mua đất nên có một số trường hợp các bên thỏa thuận với nhau về việc chỉ cần bên mua thanh toán một phần nhất định và cho nợ lại số còn lại tới một thời hạn nào đó hoặc không có thỏa thuận thời hạn cụ thể trong hợp đồng. Song khi tới thời hạn này bên mua vẫn không thanh toán được số tiền còn thiếu vì lý do nào đó thì khi đó sẽ phát sinh tranh chấp của bên bán với bên mua liên quan tới nghĩa vụ thanh toán của bên mua.

Ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về điều khoản hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp chậm thanh toán thì bên bán sẽ có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường cho bên mua theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế thì rất ít trường có thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng trong các trường hợp này và khi đó sẽ dẫn tới tranh chấp phải nhờ các cơ quan tư pháp phân xử.

Trong trường hợp tranh chấp được đưa ra Tòa giải quyết thì chúng tôi thấy thực tế Tòa án tại các địa phương khác nhau, thậm chí chỉ là cùng một cấp đưa ra hai phán quyết áp dụng hoàn toàn khác nhau.

Trường hợp thứ nhất:

Tòa án sẽ áp dụng quy định quy định theo Điều 357 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền như sau:

“Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”

Với quy định này Tòa sẽ coi khoản còn thiếu trong hợp đồng mua bán như một khoản chậm trả và bên mua sẽ chỉ phải trả cho bên bán khoản còn thiếu cộng với số lãi tương ứng trong thời gian chậm trả.

Với cách áp dụng giải quyết theo phương án này thì phần có lợi sẽ nghiêng về bên mua do rất nhiều trường hợp khoản nợ kéo dài nhiều năm và giá đất đã tang gấp đôi, thậm chí gấp ba lần giá giao dịch ban đầu thì so với số lãi phải trả sẽ là con số rất nhỏ.

Chúng tôi đã trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp dân sự và đã được Tòa án nhân dân tối cao Giám đốc thẩm theo Quyết định Giám đốc thẩm số 42/2018/KN-DS ngày 14/12/2018 theo đó Tòa án nhân dân tối cao nhận định phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên mua tiếp tục phải thanh toán và chịu lãi theo quy định của pháp luật. Sau đó Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ra Bản án với những quyết định như Tòa án tối cao đã nhận định.

Trường hợp thứ 2:

Tòa án sẽ áp dụng quy định của Nghị quyết số 02/2004/HĐTP của Hội đồng thẩm phán để làm căn cứ yêu cầu bên mua phải thanh toán số còn lại theo tỷ lệ nhân với giá đất đã tăng lên tại thời điểm thanh toán.

Nội dung này quy định tại tiểu mục 2.1 mục 2 phần II của Nghị quyết trên như sau:

“2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp, thì việc giải quyết tranh chấp này như sau:

a) Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.

a.1) Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Toà án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.”

Theo quy định này thì số tiền của thiếu chưa thanh toán bên mua sẽ phải trả cho bên bán tính theo tỷ lệ trên giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Ví dụ như tại thời điểm xét xử sơ thẩm giá đất đã tăng gấp đôi thì số tiền mà bên mua còn thiếu chưa thanh toán cho bên bán sẽ phải nhân đôi lên để trả cho bên bán.

Như vậy, với quy định này có thể thấy quyền lợi của bên bán được đảm bảo khi giá đất tăng lên bên bán sẽ nhận được một khoản xứng đáng từ bên mua do lỗi của bên mua chậm trễ thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Song chính quy định này cũng có thể là con dao hai lưỡi đó là khi giá đất giảm xuống thì bên bán cũng sẽ bị thiệt hại một khoản đáng kể trong khi đó số tiền chậm trả còn không được tính lãi trong suốt thời gian chậm trả.

Chúng tôi đã tham gia vụ án với nội dung chậm thanh toán một phần như trên đã được Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét sử sơ thẩm bằng bản án số 1/2020/DS-ST ngày 15/01/2020 và đương sự đã kháng cáo bản án này. Bản án này đã áp dụng quy định của Nghị quyết 02/2004/HĐTP của Hội đồng thẩm phán để ra quyết định như chúng tôi phân tích ở trên.

Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh đã thụ lý giải quyết phúc thẩm, sau đó đã ra Bản án phúc thẩm giữ nguyên phán quyết của Bản án sơ thẩm. Mặc dù chúng tôi đã cung cấp các phán quyết trước đó đối với vụ việc tương tự mà Tòa án nhân dân tối cao đã Giám đốc thẩm nhưng Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng và Tòa án nhân dân cấp cao tại HCM vẫn giữ nguyên quan điểm.

KẾT LUẬN

Như vậy, cùng một nội dung tranh chấp và cùng một cơ quan ra phán quyết là Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng hai cách thức giải quyết cùng một vụ việc tương tự nhau. Điều này đúng ra là không được phép xảy ra, vì pháp luật là thượng tôn và đối với một hành vi thì sẽ chỉ có một cách xử lý.

Việc áp dụng pháp luật một cách tùy tiện cho thấy không có sự thống nhất trong áp dụng pháp luật, điều này cũng gây nên hoang mang và mất ổn định trật tự xã hội dễ dẫn tới tiêu cực trong hoạt động tư pháp.

Theo quan điểm của chúng tôi pháp luật phải áp dụng chung cho mọi quan hệ xã hội trên lãnh thổ Việt Nam, do đó các cơ quan tư pháp phải có sự thống nhất trong áp dụng pháp luật để đảm bảo sự công bằng đối với mọi công dân trong xã hội.

Chính vì vậy, khi bạn gặp phải trường hợp tương tự hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được hỗ trợ pháp lý sớm nhất.

=> Thông tin trên được cung cấp bởi Luật sư chuyên môn LẠI VĂN DOÃN, người có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn Tranh chấp đất đai, Vụ án hình sự, Thành lập Doanh nghiệp, Tư vấn thành lập Doanh nghiệp có vốn đầu tư 100% nước ngoài, Tư vấn đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam,... đang là luật sư uy tín của các Khách hàng Doanh nghiệp lớn tại Việt Nam và cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Thông tin liên hệ:

Công ty Luật TNHH Vicoly Hà Nội:

Địa chỉ: Số 17/10 Ngõ 121, phố Chùa Láng, Quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline: 07.6668.1111

Email: vicolylaw@gmail.com